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央行松綁開發貸 商業銀行差別化執行
2014-10-10 10:00:01 發布者:tangping

10月9日,從央行營業部貨幣處、中國農業銀行總行、中國建設銀行總行、中國工商銀行總行獲悉:央行對商業銀行的開發貸限額管理制度已有松動,以往央行要求各大商業銀行的開發貸不能超過貸款余額10%,而現在,各大銀行能夠自由地調節開發貸總量,目前,央行已經把開發貸授信總量的權限下放至商業銀行總行,商業銀行可以重新啟動新增開發貸款審批制度。而過去,四大銀行甚至自發地進行月度性停貸和停止新增開發貸款審批。

央行政策:松動開發貸

從央行表態“支持優質開發貸、棚戶區改造、保障房建設等”到二季度“利用利率規避房地產風險”再到三季度“保持適度的流動性”,可見央行對房地產貸款態度。

8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,高庫存的壓力仍然存在,房企資金回籠乏力,眾多房企希望央行解禁利率接近基準利率的開發貸。

“總體來說,央行對商業銀行的開發貸仍然實行限額管理制度,商業銀行仍需要遵循一定的存貸比,但已將開發貸授信總量給商業銀行,商業銀行的新增開發貸款可以啟動,但審批制仍然在堅持。”央行營業部貨幣處一位人士向記者透露。

“就是松動了開發貸的總量控制,也就是說,央行不再控制各大商業銀行開發貸和貸款總額的比例,當然房地產商的存款和貸款的存貸比仍然是要堅守,若房企在銀行存款是0元,想超前使用銀行開發貸顯然是不行的,就是從總量上給了商業銀行部分權力。”中國農業銀行總行一位人士對經濟觀察報進一步解釋。在這樣的松動下,銀行可以支配的開發貸的資金增加了,另一方面,原本嚴格限制的開發貸理財產品也悄悄松動。具體來說就是通過金融產品配置讓開發商獲得項目債以及理財產品,甚至向房地產公司的關聯貿易公司提供流動資金的抵押貸款,“從專業角度說,屬于金融創新手段,之前一經發現這類情況,直接被問責,但現在這些產品卻出現爆發式增長。”國泰君安一位人士向記者表示。

“目前各大商業銀行的態度是支持一線城市,而對三四線城市卻采取謹慎態度。”上述農業銀行人士表示,“同時,政府拿出了巨大的決心進行棚戶區改造,所以商業銀行愿意貸款。”

銀行執行:差別化

央行制定的“開發貸限制令”確有松動,但商業銀行在執行過程中采取了惜貸差別化政策,商業銀行目前是支持一線城市和保障房開發貸,其他城市和領域要采取風險評估方式。中國農業銀行總行、中國建設銀行總行、中國工商銀行總行人士確認了上述消息。

8月16日,貴州省安順市一家房企準備向中國農業銀行貴州省分行申請4000萬元的開發貸,其四證齊全、項目規模約2億元、具備二級開發資質,在貴州省分行的風險評估中一路“暢通”,按照正常流程,8月26日,貴州省農行將發放4000萬的開發貸,但資金并沒有在當天到賬。結果是,8月27日,中國農業銀行貴州省分行接到中國農業銀行總行通知,明確表示中國農業銀行總行收回省農行的開發貸授信權力,文件同時明確定義了開發貸,即住宅地產、商業地產以及大批量按揭貸款。

具體來說,就是貴州省的開發商想找中國農業銀行申請開發貸,需要向中國農業銀行總行申請,而不是向中國農業銀行貴州省分行申請。

“開發貸的發放權限沒有往下放,而是在往上收。總體上,開發貸是增長的,但總行的條件很苛刻,審批時間很長。蓋房子過程中缺錢用,對不起,要等。對大的房企是保的,對小的房企是壓的。”農業銀行貴州省分行的一位人士稱。

不過,這樣的情況并沒有出現在中國農業銀行北京分行和中國農業銀行上海分行。

同樣的狀況亦發生在中國工商銀行和中國建設銀行。

國慶假期之前,中國工商銀行福建省分行人士向經濟觀察報透露,總行已經收回了福建省分行的開發貸授信權。

在這樣的情況下,二三四線城市獲得開發貸的機會減少。“這些城市庫存量巨大,存在巨大風險,銀行自然要考慮自身風險。”中國工商銀行總行一位人士透露。

而一線城市及周邊區域的項目目前獲取開發貸受到的限制較少,10月8日,百世金谷實業有限公司總經理劉文軍向記者介紹,百世金谷在河北燕郊擁有的2390畝產業園,融資渠道基本上全部依靠工商銀行的開發貸,幾乎感受不到“名單制”的存在。

工商銀行一位人士透露:“所謂‘名單制’管理并不是說企業大就可以享受,企業小就不可以享受。銀行不僅僅要考察項目,更主要的是看還款進度,如果項目所處的房地產市場較為理性,還款進度很好,比如2013年年底開發貸年度還款達標率指標是33%,它們早早就是33%中的一員,即使企業小,也可以獲得貸款。而個別千億房企項目和資質不錯的大企業,但總是踩點完成任務且數額巨大,已成為四大行的公開秘密,所以四大行都選擇了不給它。”

 

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